Hablemos claro de por qué comprar una casa se ha convertido en una misión casi imposible. Si miras los precios actuales, es fácil caer en el discurso rápido: culpar solo a los fondos de inversión, a la especulación o a los malvados del sector. Pero detrás de la escalada de precios hay una maquinaria macroeconómica mucho más profunda y menos contada. Todo gira en torno a un concepto clave: el Momento Minsky, la intervención invisible de los Estados y un grifo de crédito hipotecario que lleva años casi cerrado por orden de los reguladores.
Para entender esto hay que recordar qué es el Momento Minsky. Es ese instante exacto en el que una economía se da cuenta de que la acumulación de deuda privada ha llegado tan lejos que los ingresos ya no dan para pagarla. Cuando esto pasa, los activos se venden de forma masiva, el crédito se seca y el sistema financiero se congela. El gran miedo de los gobiernos y los bancos centrales tras la crisis de 2008 no era que faltaran casas, sino que un nuevo estallido de la deuda de las familias arrastrase a todo el sistema bancario.
¿Cómo se blindaron los Estados ante este riesgo? Forzando a la banca a poner unas condiciones draconianas para conceder hipotecas. A través de normativas cada vez más estrictas, se limitó drásticamente el apalancamiento de los hogares. Ya no se financia el 100% de la compra, se exigen ahorros previos imposibles y se analiza con lupa cada nómina. El objetivo oficial era proteger al consumidor, pero el objetivo real -y de fondo- era evitar que la deuda privada volviera a alimentar una burbuja que activara el temido Momento Minsky.
El problema es que esta medicina, pensada para sanear la economía, ha tenido un efecto colateral brutal sobre el mercado inmobiliario: ha estrangulado la demanda solvente y, al mismo tiempo, ha contraído la oferta. Al restringirse el crédito de forma tan severa, el número de transacciones viables cayó y los promotores dejaron de construir al ritmo necesario. Menos crédito disponible significa menos proyectos viables, menos grúas en las calles y, en consecuencia, una escasez crónica de obra nueva.
Aquí es donde entra la gran paradoja de los gobiernos. Si el problema estructural es la falta de vivienda, la solución lógica sería reactivar la construcción, liberar suelo y reducir la carga fiscal que encarece levantar un edificio. Sin embargo, no lo hacen. Y no es por despiste, sino por coherencia con su estrategia de contención del riesgo.
Facilitar suelo a lo loco y bajar impuestos a la construcción estimularía un boom inmobiliario que requeriría, inevitablemente, una expansión del crédito bancario. Y eso es exactamente lo que los reguladores quieren evitar a toda costa. Permitir una nueva expansión masiva del ladrillo significaría volver a inflar el volumen de deuda privada en manos de los ciudadanos, acercando peligrosamente la economía a ese Momento Minsky que tanto se intenta esquivar. Los gobiernos prefieren un mercado tensionado y con precios altos -asumiendo el coste político de la vivienda cara- antes que correr el riesgo de una quiebra sistémica provocada por un sobreendeudamiento hipotecario.
Por eso, los fondos buitre y los especuladores actúan meramente como aceleradores o síntomas de un caldo de cultivo que ya estaba cocinado. Son los efectos visibles de un sistema atrapado en su propia red de seguridad. El verdadero cuello de botella no es la falta de espacio, sino el freno de mano que los Estados mantienen puesto sobre el crédito y la construcción para evitar que la burbuja de la deuda privada vuelva a estallar en nuestras caras.
Respecto a la deuda pública, cuando los inversores pierden la confianza en la capacidad de pago del Estado o los tipos suben de golpe, se cruza el Momento Minsky público: los mercados cierran el grifo de la financiación, la prima de riesgo se dispara y el Estado se enfrenta a una crisis de deuda soberana de proporciones épicas (frenazo abrupto, rescates o suspensiones de pagos). La gran diferencia es que un ciudadano o una empresa quiebran y desaparecen, pero los Estados tienen herramientas de última instancia -como los bancos centrales comprando deuda masivamente- para retrasar ese Momento Minsky.
